文：东滩智库

2020年，脱贫攻坚战全面胜利将告一段落，“十四五”期间将迎来新一轮乡村振兴政策。 在乡村振兴中，农业与旅游融合不断被强调，成为近年来引领乡村建设的重要方向。 农旅融合以农业科普体验、观光度假、休闲养生为核心功能，以商业、文化创意、田园居住为配套。 拓展了农业产业链、价值链，催生了农村新产业、新业态，成为乡村经济。 创新发展新出路。

从早期的农家乐时代，到乡村休闲，再到乡村度假时代，休闲农场、特色民宿、农业主题公园、农业园区等业态不断创新，包括田园观光、农耕体验、创意农业、农业休闲等。度假、田园、养老等，功能无穷无尽。 顺势而上，华润、蓝城、万科、协信等地产巨头纷纷介入，规划布局自己的休闲农业地产业务，农业旅游项目遍地开花。 未来，乡村旅游市场将持续激活农旅融合发展热潮，成为文旅投资者、开发商、运营商关注的热点领域。

1、休闲农业地产五类

随着资本涌入农村市场，休闲农业业态创新活跃。 开发商和投资者已布局城市、郊区和乡村。 格式类型丰富多样。 从规模上看，从市民农场到田园综合体，规模不一。 数量上的差异很明显； 从发展模式看，以生态保护为主导的生态度假农场与以高效农业为主导的科普体验农业科技园的核心驱动力不同。 基于对各类休闲农业案例的分析，根据不同产品的功能侧重点，休闲农业地产可分为以下五类：

休闲农业地产分类

1.体验观光

主要依托良好的农业基础和乡村田园风光，以科技农业科普展示、生态田园旅游、种植采摘体验、农业消费等为主要功能，拥有前沿农业技术、创意农业景观、生态田园景观和农业活动体验为主要功能。 核心诉求。 具体业态包括公民农场、共享农场、农业园区等。

2.主题娱乐类型

围绕科技、文化创意、美食等主题，开发建设各类景观、娱乐设施，策划丰富多彩的活动。 具体业务类型包括农业主题公园、农业嘉年华等，比如主打太空的台州华阳星球太空农场。 主题科技农业游乐园； 依托创意农业，北京农业嘉年华已成功举办七届。

3、民俗文化类型

以文化创意为基础，深入挖掘当地乡村风情和民俗文化资源，重拾记忆中的乡愁，依托独特的文化资源，打造特色文化景观、建筑、场馆、街区，举办民俗活动和节庆活动，吸引人气。 乡村空间再造的思考。 具体产品包括民俗园林、特色文化村，如桂林丽江民俗风情园、陕西礼泉县袁家村等。

4、休闲度假型

通常依托农村良好的生态环境和气候条件，新建农庄、民宿、度假村等，改造旧房，完善温泉、休闲运动设施、健康餐饮等配套功能。 在健康产业的蓬勃发展下，此类业态还可以创新叠加健康养生功能，打造具有生态休闲、健康度假、分时度假、养老养老等多功能的度假农场/共享农场/特色民宿等产品。

5、综合开发型

综合休闲农业地产兼顾新农村建设和改革、农业发展和农民效益。 通常具有雄厚的农业产业基础，以规模化农业为基础，与一、二、三产业融合互动发展，强调综合价值。 它通常位于县城。 它是建立在大尺度空间之上的综合业态。 田园综合体是一种典型的商业业态。

2、休闲农业地产主要开发模式

1. 共享农场

对于城市人来说，拥有一块土地，体验农耕的乐趣，是一种理想的生活。 如今，随着共享经济的蓬勃发展，共享农场应运而生。 共享农场通常由农业种植公司和个人建设。 它们由生态农田、户外营地、迷你牧场、田园餐厅、特色民宿等业态组成，占地约100亩。 农场以农业种植为核心，通过农田租赁种植、农业活动、特色健康餐饮、牧场体验、特色农产品销售等，吸引了以家庭游客为主的核心客群。

共享农场的运营有三个关键点，“有效利用闲置资源+不断完善服务内容+品牌管理”。 农场通过整合周边闲置土地、农舍、森林等资源，扩大农场面积，进行规模化经营，提高经济效益。 如广州艾米农场，通过改造废弃农田、修复危旧农舍等方式完成农场建设。 通过不断完善农场服务内容，提升服务质量，打造优质共享农场品牌，推动共享模式在全国复制推广。

河南君源有机农场新郑基地现有微型蔬菜大棚1500余个，每个30平方米，年承包费3980元。 租用后，会员可以在网上发出指令，农场工人负责日常管理。 还可以带孩子去体验种植和采摘。 最终收获的有机蔬菜全部归会员所有。

2.农业主题公园

农业主题公园以农业为基本元素，通常以科技、空间、美食、家庭为主题。 它们通常由农业技术公司开发和运营。 从功能上看，主要以主题娱乐、科普展示、活动举办等为主。 成功的农业主题公园将独特的IP融入各种娱乐休闲设施和场所，不断更新升级内容产品和服务，策划举办多品类体验活动，多地复制品牌产品模式。 一个典型的案例就是德国的卡尔斯家族主题。 亲子游乐园和台州华阳星球太空农场。

农业主题公园的运营有四个关键点，“精准的客群定位+文化IP塑造+丰富齐全的设施+产品服务的持续升级”。 目标人群的准确定位有助于打造有针对性、有吸引力的产品。 保留目标客户群。 文化IP是主题公园的灵魂。 围绕IP衍生出丰富的产品形态和活动，成为主题公园区别于其他休闲地产的标志和特色。 在资本大军蜂拥而至的市场环境下，一个成功的IP成为制胜法宝。 另外，围绕IP打造的产品和服务需要不断迭代更新，主题公园的内容才能不断升级，才能让主题公园保持活力。

3.度假农场/共享农场/特色民宿

农村大量闲置房产，带来了特色民宿、度假农场的可能性。 在不改变农户房屋权属的情况下，热衷于乡村旅游的规划者或旅游运营机构可以对原有闲置的旧村屋进行设计改造。 升级改造，吸引城市各类度假者。 这一模式盘活农村闲置财产，促进乡村旅游发展。 近年来，随着乡村旅游的快速发展，农家乐的功能和档次不断升级，各种主题、各种档次的特色民宿日益受到欢迎。 例如，浙江莫干山已形成民宿产业集群和闭环。 民宿经济带动了当地金融和客运。 、餐饮、建筑装饰和农业特产等，使旅游业成为当地的支柱产业。

莫干山民宿空间分布

共享农场的类型很多，可分为休闲度假、文创、田园体验、分时度假和养老产品等。 其核心功能包括度假、农业活动体验、文化创意、休闲养老等。共享农场的运营关键在于“完善设施+平台打造”。 一方面，要有比较完善的道路通讯基础设施、乡村景观整治、商业设施、公共服务设施等，能够充分满足便捷交通和生活设施的需要。 景观方面，要营造良好环境，实施农家景区整治； 另一方面，在运营方面，需要通过合作或自建的方式，搭建网上交易共享平台，链接农贸市场客户、投资开发商、农户及村集体、农场经营公司等主体，实现信息对接。闲置土地、农家乐、资本、经营者、消费者需求的匹配，实现共享资源的宣传和推广。

4.田园综合体

2012年，天元东方创始人张成首次提出田园综合体的概念。 2017年，田园综合体被纳入一号文件，引发资本热潮。 田园综合体以“三业互动、产村融合”为核心理念。 通过农业综合开发、乡村综合整治等方式，集农业、文化旅游、休闲度假、医疗保健等多功能现代化经营和管理运营于一体。 城镇化新农村与农村产权制度改革相结合，是乡村振兴的重要抓手。

田园综合体应选址在农业生产基础良好的村庄，且该地区优势农业与旅游业紧密关联、互动。 村庄需要一定规模的建设用地和大片平地，以方便建设大型休闲度假项目。 田园综合体通常由多个村庄共同建设，以发挥产业集聚和规模优势。 为保护农民切身利益，配合土地流转相关政策，国内大型田园综合体大多采取“政府+企业+村集体+农户+X”的运作模式。 建设过程中秉承“尊重自然、生态设计、一体化界面”的理念，最大限度地保留或恢复了村庄的自然形态。 从田园景观、建筑形态、空间格局、原生植物装饰等方面改造景观与建筑，将乡村空间与产业功能融为一体，实现农业生产空间与田园休闲居住空间的融合。

3.案例链接——成都多莉农场

成都朵丽农场位于四川省成都市郫县白云村，规划总面积约2万亩。 拥有52万平方米新农村社区、63万平方米家庭农场和数万亩有机生态农业示范基地，辐射带动周边地区。 拥有有机生态农业5万亩，是集农业一、二、三产业于一体，“宜工、宜游、宜居”的特色农业小镇。 被誉为中国田园综合体最成功的案例之一。

1、开发运营

该项目由多利农场与村集体公司共同开发。 农民以宅基地、集体建设用地入股，成立村集体资产经营公司。 成都多力与村集体资产公司共同投资开发该项目。 由于后续发展资金需求较大，多利于2016年引入中国平安集团投资控股多利。2018年，协信集团控股多利，为多利桃花源住宅项目提供资金支持。

项目坚持“不增加建设用地、不减少农用地、不损害农民利益”的原则，构建“政府+企业+村集体+农户”的商业模式。 项目通过整理剩余集体建设用地并挂牌出售，开展“田园+家园”综合开发运营，实现土地整理项目收入和农业综合经营收入。一期项目占地2650亩，于2017年3月25日正式开业。

2、功能组成

成都多莉农场集“田园、乐园、家园”三大功能于一体，实现生产、生活、生态的和谐统一。

成都多莉农场规划图

“田园”：打造都市农业科技创新中心、文化创意空间、智能温室、成果展示中心、产品分拣包装中心等农业科技创新业态。 农业文创空间约2000平方米，聚集一批创意农业企业； “都市农业科技创新中心”由中国农业科学院、四川农业大学和上海有机蔬菜工程技术研究中心联合组建，负责工厂化种植、农产品生产加工等功能开展有机蔬菜产品、科技成果转化、科研孵化、有机蔬菜产业标准研究，并为入驻农业创客、合作社提供技术指导和支持服务。

“乐园”：包括有机生活体验馆、休闲体验农场、药草园、欢乐动物园、药食餐厅、度假酒店等项目，实现农业旅游、主题娱乐、餐饮购物、文化创意、休闲度假的复合发展和假期。 有满足田园亲子体验的绿道儿童花园，包括农耕体验、萌宠乐园、自然乐园、有机餐厅、有机小教室等，在这里您可以享受多莉有机健康的生活方式； 有满足乡村旅游度假新体验的度假酒店区。 其中度假酒店由世界著名的法国丽世酒店管理集团经营管理。

“家”：建设家庭农场、多莉桃园高端田园别墅区、新农村社区等。其中，多利桃花源由成都多利、平安集团、协信集团投资，绿城集团负责建设，建成高端生态住宅社区； 家庭农场践行共享农业理念，对原有农民房屋进行统一规划、改造和管理，并配套周边农田，出租给游客进行生态种植体验和农业活动，有效地将生态种植、农业共享、生态生活融为一体。 、社区农产品供应等功能。

3、模式创新

一是借助“市场准入改革”试点，农民利用已确认的宅基地、集体建设用地入股创办公司，实现各方共赢，保护了农民和企业的权益。 通过多元化的产业联动机制，多利让农民拥有5个新身份，获得5个新利益。 一是作为农地经营权出租人获得土地出让收入； 二是作为合作股东获得合作利润分红； 三是作为产业工人取得劳动报酬； 四是出租新安置区的房屋，作为房东获得租金收入； 五是作为农业生产者获得的创业收入。

二是与中科院合作建设农村双创中心，设立都市农业双创基金，提供人才培训、技术指导、农业金融、市场拓展等多项服务。四川农业大学农科院与上海有机蔬菜工程技术研究中心成立“都市农业科技创新中心”，采用“成果转移+创新导师+孵化基地+服务平台”的模式，开展农产品孵化高新技术成果、新技术新品种示范、有机蔬菜产业标准研究，并为入驻园区的农业创客和合作社提供技术指导和支持。